契約不適合責任とは？不動産買…｜お知らせ・不動産売却情報・不動産コラム　一覧

不動産売買をお考えの方にぜひ知っていただきたいのが、契約不適合責任です。
契約不適合責任は、さまざまな売買契約で使われています。
そのため、今回は2020年4月に改正された民法を基に契約不適合責任についてご紹介します。

□契約不適合責任について

契約不適合責任は、契約によって買主に引き渡した不動産が、契約内容と異なっていると、買主が負う必要があります。
債務不履行が発生してしまうと、買主は売主に契約不適合責任によって本来の契約に適合した目的物の引き渡しを求められます。
これまでは規定がなく、傷や不具合があった場合に生じる責任として瑕疵担保責任が定められていました。
しかし、現在では、契約不適合責任として新たに定められています。

そのため、以前までの規定内容と間違えないように注意しましょう。

□契約不適合責任で買主が持つ権利をご紹介！

今回は、契約不適合責任で買主が持つ権利を5つご紹介します。

1つ目は、追完請求です。
追完請求とは、改めて完全な給付を請求することです。
契約内容に誤りがあると、追完請求できます。
不動産売買での追完請求は、基本的には修補請求であることを覚えておくことをおすすめします。

契約不適合責任は、契約書の内容に含まれていない場合、買主は追完請求できないでしょう。
そのため、買主からの追完請求契約書の内容が大切になると言えます。
しかし、築100年のようなかなりの築年数が経っていたり、手入れが長期間されていなかったりする空き家物件には注意が必要です。
このような物件は、経年劣化してしまうことがが容易に考えられてしまうため、記載されていなくても責任を負わずに済む場合もあるでしょう。

2つ目は、代金減額請求です。
代金減額請求とは、追完請求の補修や修正請求をしても売主が対応しなかったり、補修できなかったりする際に買主に認められる権利です。
追完請求を売主が実行しない場合に、買主が代金減額請求できることを知っておくと良いでしょう。

3つ目は、催告解除です。
催告解除とは、追完請求しても、売主が対応しない場合に買主が催告して契約解除することです。
売主が追完請求に対応しなければ、買主は代金減額請求では満足していただけないでしょう。
そのような場合に催告解除では、購入を止めることを売主側に伝えられます。

基本的には、契約後に契約を取りやめると違約金が発生しますが、この催告解除で契約解除されれば契約はそもそもなかったものとなります。
そのため、売主側から買主側に無条件で売買代金が返還されます。

4つ目は、無催告解除です。
無催告解除は、履行が不可能な際にできる契約解除です。
これは催告をすることなく、直ちに契約を解除できます。
具体的に、債務の全部の履行が不能であるときや、債務者がその債務全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときに適用できることを覚えておきましょう。

また、催告をしても契約の目的を達するために足りる履行がされないことが明らかなときや、定期行為の時期を経過したときなどがあります。

5つ目は、損害賠償です。
現在の損害賠償請求は、これまでの損害賠償請求とは異なり、故意や過失がなければ損害賠償の責任を負わないケースも少なくありません。
そのため、売主の過失で生じた損害や売主がわざと隠した不具合でなければ買主は損害賠償請求できないでしょう。
しかし、契約が履行された場合、転売利益などの債権者が得られたはずの利益を失った損害範囲は含まれます。

□契約不適合責任を回避するために確認すべきポイントをご紹介！

今回は、契約不適合責任を回避するために確認すべきポイントを2つご紹介します。

1つ目は、不具合事項を列挙することです。
売主は、不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社から告知書の記載を求められます。
告知書とは、売主が知っている物件のキズについて買主へ知らせるための書面のことです。
契約不適合責任の対策としては、具体的に告知書に知っているキズを全て列挙していきます。

契約不適合責任は、売主が知りながら告げなかった事実については免責できません。
売主はキズを買主へ告知し、買主の了解を得て売却することが契約不適合責任を回避する基本的な流れです。

2つ目は、インスペクションや土壌汚染調査を行うことです。
インスペクションとは、建物の専門家が行う柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分に関する目視などの調査です。
インスペクションや土壌汚染調査を行うことで事前に建物に関する問題を明らかにできるため、安心して建物を売却できます。

□まとめ

今回は、契約不適合責任についてご紹介させていただきました。
売主は、売却する物件の内容を確認し、細かいところまで明記することがとても大切でしょう。
筑西市にお住まいの方で不動産買取に関して何かお困りのことがありましたら当社にご相談ください。
担当者が最後までサポートします。