不動産売却時の譲渡費用とは？…｜お知らせ・不動産売却情報・不動産コラム　一覧

不動産の売却時には発生した利益に対して税金が課せられます。
この利益を計算する際には売るのにかかった経費を使います。
この経費にはどのような費用が該当するのでしょうか。
今回は、常総市、筑西市周辺にお住まいの方へ、不動産売却時の譲渡費用について紹介します。

□不動産売却時の譲渡費用について

＊譲渡所得税

不動産を売却した時にもし利益が生じた場合、その利益に対して税金が課せられます。
この税金を譲渡所得税と言います。

譲渡所得は「不動産の売却価格－(取得費＋譲渡費用)」の式で出せます。
ここで課せられる税金については、特例を利用することで控除を受けられるということも知っておく必要があります。
この控除は、売却する不動産や売却する人がある条件を満たしている時に適用可能になります。
控除が適用できれば、差し引ける額が大きくなるので、課税額の負担を少なくできるでしょう。

また、税率について、その不動産を所有した期間によって変動します。
所有期間が5年以内であれば、税率は約40パーセントになります。
所有期間が5年を超える場合は、税率は20パーセントになります。
所有期間によって税率は約20パーセントも変わるため、この点には留意しておきましょう。

＊取得費

取得費は、その名の通り、不動産を取得するのにかかった費用です。
取得費の内訳のメインは当然不動産を買うのにかかった代金になります。
また、購入時に不動産会社に対して払った仲介手数料や、印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金も取得費に含めることになります。
売却する不動産の購入代金については、原則として土地と建物で分けて計算します。
土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価額を使います。

＊譲渡費用

簡単に言うと不動産を売るのにかかった費用です。
売却時に得た純利益を計算する際は取得費とともに経費を差し引いて計算することになります。
売るのにたくさんの経費がかかった場合は、それらをもれなく計上することで払う税金の額を減らせます。

ただ、不動産売却の全ての経費がこれに該当するわけではありません。
該当するのは、不動産売却時に直接必要になった経費で、主に以下の費用が該当します。

・土地や建物を売るために払った仲介手数料
・印紙税で売主が負担したもの
・貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立ち退き料
・土地を売るための建物の取り壊し費用とその建物の損失額
・売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために最初の契約者に支払った違約金
・借地権を売る時に地主の承諾をもらうために支払った名義書換料

以上の6つの費用に該当しない間接的な経費は例外を除いて計上できないことに注意しましょう。

もう1つ注意すべきことは、維持や管理のための費用であるランニングコストは当てはまらないことです。
前述した通り、譲渡費用は売るのに直接必要になった費用なので、修繕費、固定資産税、所有期間中の維持管理のために支払った費用は計上できません。

ただし、買主からの依頼によって行ったリフォームにかかった諸費用は計上できるケースがあります。

さらに、譲渡費用にならず取得費になるケースもあります。
特に、土地売却のために行った造成費用は取得費に含められます。
一見すると経費に含められそうでも、取得費とされるケースは他にも存在するので、不動産会社や税理士などの不動産のプロフェッショナルへの相談は必須事項と言えます。

□譲渡費用に該当するものとしないものについて

ここまでは、譲渡費用とは何か、そしてどのような費用が当てはまるのかについて紹介してきました。
ここからはさらに深堀し、各費用がそれぞれ該当するのかどうかについて見ていきます。

＊該当するもの

まず、「測量費や分筆費用」は該当します。
測量費とは売主が土地家屋調査士に支払う費用で、確定測量図を作成するのにかかります。
分筆費用は1つの土地を別々に分割するのにかかる費用です。
所得税基本通達によると、登記や登録に必要な費用、譲渡のために必要な費用は経費として計上できるとされています。

また、「弁護士費用」も該当することがあります。
当てはまるかどうかは基本的に弁護士への依頼の内容によって異なります。
例として、譲渡に関する契約書作成の費用は該当するでしょう。

ただし、代金取立てに関する弁護士費用のような費用には該当しません。

＊該当しないもの

まず、「抵当権抹消登記の費用」は該当しません。
判例によると、抵当権抹消の登記にかかる費用は該当しないこととされています。

また、「所有権移転登記費用」も買主の負担となり、当然該当しないので注意しましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却時の譲渡費用について紹介しました。
不動産を売るのにかかった費用をできる限り計上することで、納税額の負担を軽減できます。
どの費用が経費として認められるのかをしっかりと把握しておきましょう。